「空き家の借り上げサービス」とは、所有者様と当社が定期借家契約を結び、一定期間（5-10年程度）借り上げて、当社の費用負担により、リフォームや建て替えを行い、所有者様には毎年発生する固定資産税相当額を、借り上げ賃料としてお支払いするサービスです。所有者様はリフォームの費用負担や空き家の維持管理、賃貸経営のリスクを心配することなく、長期的に安定した活用ができるため、「今後の活用計画」や家に対する「気持ちの整理」をおこなうための時間を得ることができます。
※「定期借家契約」とは、契約期間の終了後、契約期間の延長などの契約更新ができない賃貸借契約のため、所有者にとって安心して賃貸することができる契約です

空き家にかかる費用や
賃貸経営リスクが軽減

借り上げ期間中、固定資産税/都市計画税と同額の賃料が得られるため、空き家を保有し続ける為の費用が軽減されます。

自己負担なく、今より
きれいな家が戻ってくる

貸し出す為の内装リフォームは事業者が費用を負担し、借り上げ期間終了後にはきれいになった状態で戻ってきます。

誰かが住むことで
管理の手間が軽減

建物は人が住むことで劣化を抑えることができるため、管理の手間を省くことができます。

空き家の借り上げサービスはこんな方へおすすめ

空き家の借り上げサービスに
適した物件状態

このような物件をお持ちの方は、お気軽にご相談ください。

● 建物は古いが、立地がよい物件
● 戸建て賃貸の需要があるエリアにある
● 屋根や外壁など、大規模な改修が不要な物件

※物件の立地条件や、賃貸するために必要なリフォームの規模によってお引き受けできない場合がございます。

空き家の借り上げサービスと一般的な賃貸の違い

当社が借り上げする場合と、自分で費用負担して一般的な賃貸として募集する場合、主に以下のような違いがあります。空き家をしばらく保有する目的や、将来の相続を想定して、メリット・デメリットを比較しながら一緒に検討していきます。

項目 ＼ 業者	当社が一括借り上げ	一般的な賃貸
賃貸するための 内装リフォーム費用	自己負担なし 事業者が全額費用負担 ※屋根、外壁、躯体は含まれません	自己負担あり 家の状態によっては数百万円の費用負担が必要
賃料収入額	相場より少ない 固定資産税/都市計画税と相当額	相場と同等 相場にあった賃料
賃貸経営リスク	なし 入居状況にかかわらず、契約期間中は安定した賃料収入を得られる	あり 入居者がいない場合は収入を失うリスクがある
保有コスト	なし 安定した賃料収入で固定資産税等の支払いができるため実質、保有費用はかからない	あり 固定資産税等の税金の他、賃貸経営に関わる管理コストや修繕費がかかる

空き家の借り上げサービスをご利用いただいたお客様の声

空き家は愛着のある実家であることが大半です。そのため手放すことを決断するのは容易なことではなく、気持ちの整理をおこなうにも多大な時間を要します。ここでは、空き家の借り上げサービスをうまく利用しながら、気持ちの整理をおこなうことで活用できた事例をご紹介いたします。

【事例】
空き家になった実家を費用も手間もかけずに賃貸活用することができた

＜相談者が抱えていた問題＞
賃貸経営の知識ゼロ、リフォーム費用も捻出できない

今の生活に合ったマンションを購入して二人で移り住み、これまで住んでいた築30年の自宅が空き家になりました。近年、空き家が急速に増加し、社会問題として深刻化している現状をテレビで見ていたため、万が一自分の家がそうなってしまったら大変だという気持ちでした。しかし、母が建てて私も長年暮らした家だったので愛着があり、売却する気にはなれず、できれば賃貸住宅として大切に活用したいと考えていました。しかし、賃貸経営の経験はゼロ。賃貸に必要な契約作業やリフォーム方法など、不動産の知識はまったくなく、仕事の都合で具体的に空き家活用のプランを練る時間もありませんでした。また、新居の住宅ローン返済があるので、経済的にも余裕はなく、空き家にリフォーム費用はかけられない状態でした。

＜相談者が空き家の借り上げサービスを利用して得られたもの＞
古くからのご近所さんに迷惑をかけずにほっとした

賃貸するための初期費用が抑えられ、固定資産税と都市計画税分の賃料が得られて、借り手も探してもらえるとのこと。誰かに住んでもらえると家の傷みも緩和できるので、ぜひこの制度を利用したいと思いました。

空き家活用を成功させるために！

アパート経営、駐車場経営、コインランドリー、レンタル倉庫、太陽光発電・福祉・介護施設など、さまざまな選択肢がある空き家活用ですが、どの活用方法を選んだ場合であっても共通する失敗例が5つ紹介します。

1. 自己資金の不足
2. 節税効果を考慮しなかった
3. 地域の需要を把握していなかった
4. 利回りばかりを重視した
5. コストの相見積もりを取らなかった

　

[1] 自己資金の不足

空き家活用では自己資金が不十分であったという失敗があります。活用には、当然に活用資金が必要な場合があり、自己資金が不十分であると、借入金の返済額が大きくなります。借入金の返済額が大きいと、少しの空室が発生しただけで借入金の返済リスクが高まります。多少の空室でも耐えられるようにするには、自己資金を十分に用意して借入金を抑えることが適切な対策です。土地活用で用意する自己資金は、投資額の3割程度が目安とされています。所有している土地を活用する場合、投資額は主に建築費であるため、建築費の30％程度が用意すべき自己資金の目安という事になります。

[2] 節税効果を考慮しなかった

空き家活用のメリットとしては、次の相続税が節税できる点が挙げられます。アパートのような収益物件には、土地や建物の相続税評価額が大きく減額される制度があるためです。しかしながら、全ての土地活用が十分に節税効果を上げられるわけではありません。例えば、レンタル倉庫やコインランドリー、太陽光発電、コインパーキングといった土地活用は相続税評価額を十分に減額できない土地活用となります。
レンタル倉庫やコインランドリーの場合、相応の投資額が必要です。それなりの投資をしたにもかかわらず、相続税の節税効果がないとすると土地活用を行う意味合いが薄れてしまいます。相続税対策を目的に土地活用を行う場合には、どのような活用方法で減額効果が大きくなるかを調べてから始めることが大切です。

[3] 地域需要を把握していなかった

空き家の土地を活用する場合、立地を選ぶことができません。従って、その地域に適した土地活用をしなければ、失敗するリスクが高くなるでしょう。
例えば、駅から遠く、周辺は田んぼ、店舗もない場所に単身向けアパートを建設しても、空室率は高くなるでしょう。観光地などの駐車場経営が適している地域で、固定資産税を減税するために賃貸住宅を建ててしまうと、利用者が見つからずに収益が得られず逆効果となるケースがあります。

[4] 利回りばかりを重視した

活用だからといって、利回りばかりを追求し過ぎると失敗することもあります。
利回りを上げようと建築費を抑え過ぎ、安普請の建物を建ててしまうと逆に入居者も決まりにくくなり、また、早い段階から修繕費が多発してしまうようなこともあります。稼ぎ続けられる建物とするには、相応の仕様の建物とすることが求められます。利回りを重視した活用では、ある程度の投資をして優良資産を築くという発想も大切であり、結果的に利回りが若干下がることは決して悪いことではありません。

[5] コストの相見積を取らなかった

空き家活用では、リフォーム費用や建築費の相見積もりを取らなかったという失敗もあります。一般の方が複数の会社から見積もりを出させて交渉する事は時間も労力もかかり、お断りしたい時も、お断りしづらい状況になる事や金額だけ安くても内容が同等なのかなど、適正に比較検討するためには専門的な知識が必要な場合もあります。当社が窓口となれば、一括して複数のプランを比較し、建築費を抑えることで、借入金を減らすことにもつながり、失敗のリスクを下げる効果があります。

駐車場活用と太陽光発電活用の失敗例も

次に、具体的に空き家活用で1番相談が多い駐車場活用と太陽光発電活用の失敗例について、ご紹介します。

A. 駐車場活用の失敗例

1. 無理に自営にこだわってしまった
2. シミュレーションより儲からなかった
3. 税金の負担が大きくなった

　

[1] 無理に自営にこだわった

駐車場で収益を上げるには、自営で行うことが最も儲かります。しかしながら、よほど駐車場に適した立地でない限り、自営で最初から順調に収益を上げていくことは難しいです。少なくとも最初は運営会社に賃貸する事をオススメします。もし自営をしたいのであれば、とりあえず数年間運営会社に賃貸し、駐車場の存在の認知度を高めた後に自営に切り替えるのも１つの方法です。

[2] 見込売上より儲からなかった

意外に駐車場は、交通量や道路幅員、視認性、形状等のちょっとした違いでユーザーから見た「入りやすさ」が異なってきます。実際にやってみないとわからない部分も多く、運営会社が提示してきたシミュレーションと異なってしまうこともよくあります。シミュレーション通りにならないと、運営会社から賃下げを要求される事もあります。アパートよりもシミュレーションが狂いやすいという特性があることは知っておきましょう。

[3] 税金の負担が大きくなった

戸建てやアパート等の住宅を取り壊して駐車場にすると、住宅用地の軽減措置がなくなり土地の固定資産税が上がります。また、複数の筆(土地の単位のこと)からなる土地で、道路に面していない筆を含む土地で駐車場経営をすると、土地が一体利用されたものとして無道路地の筆の固定資産税が上がります。更地にする前の利用状況や、敷地内の筆の状況によっては、駐車場にすることで土地の固定資産税が想定より上がることもあるので注意が必要です。

B. 太陽光発電の失敗例

1. 昔始めた人の話を参考にした
2. 十分な収益シミュレーションを行わなかった
3. 撤去費用まで考慮しなかった

　

[1] 昔始めた人の話を参考にした

太陽光発電の空き家活用は、国が行っている固定価格買取制度を利用して収益を上げる土地活用です。国は当初、太陽光発電を普及させるために買取価格を高く設定していました。しかしながら、現在では買取価格は極めて低くなっており、昔始めた人と今始める人では収益が全く異なります。先に始めた人ほど儲かる土地活用であるため、昔に始めた人の話は参考にすべきではないでしょう。

[2] 十分な収益予測を行わなかった

太陽光発電の空き家活用は、年々、厳しさを増しています。土地の固定資産税が十分に安く、日照条件の良い場所で行わないと、収益をプラスに持っていくことはなかなか難しいです。収益の中から借入金の返済原資を生み出すような余裕はないため、投資自体のリスクが大きくなっていることから、十分にシミュレーションを行い慎重な判断をすることが大切です。

[3] 撤去費用まで考慮しなかった

近年の買取価格では、投資額は全額自己資金で行う必要があるだけでなく、将来の撤去費用も貯められないことも想定されます。国の買取期間が終わった後、撤去費用が捻出できず、土地が負の遺産となってしまう可能性があります。お金を生まない太陽光パネル付きの土地は、普通の更地よりも売却しにくいです。将来の土地の価値を大きく棄損しかねない可能性もあり、慎重な判断をすることが大切です。

まとめ：
空き家活用で失敗しないためのポイント

空き家活用で失敗しないためには、自己資金や土地の特性、需要などを調査分析する事が大切です。当社は、お客様の伴走者として多数の専門家と連携しながら、総合的な調査分析を根拠に、無理のない最適な活用方法をご提案しております。空き家活用のセカンドオピニオンとして、ご相談だけでも大歓迎です！まずは、お気軽に無料相談へ！